小人物，大故事-006 资深弱电行管肖方

文/纽豪斯

发布/AI智道

前言：如何有效管理大型园区的弱电智能化系统，AI如何在智慧园区落地？纽豪斯请到了资深弱电行管肖方为大家解读。话题涉及甲乙方角色转换、设备选型、SI选型、维保服务、全生命周期、多品牌融合、特色应用…

小人物大故事的报道逐渐深入佳境，这一次我们要分享几个话题？

• 世界500强的企业园区能够大到什么程度？

• 如何有效管理企业园区的弱电智能化设施？

• AI如何在园区落地？

• SI如何跟进大型企业园区的业务，还有没有机会？

• 业主如何选择SI，考虑哪些因素？

• 甲方是怎么看待设备选型的？

• 如何向科技要人力？如何节能增效？

• 数字孪生/数字双胞胎/虚拟现实的未来？

带着这些问题，开启了纽豪斯的第6期小人物、大故事，纽豪斯请来了资深弱电行管专家肖方为大家解读。为了这次深入解读，纽豪斯和肖方事先做了话题的深入探讨和选题，以保证本次的访谈质量，毫不例外，这次纽豪斯同样乘坐动车前往采访的目的地…

肖方

肖方，1982年出生，湖北省孝感市人，祖籍孝感，2003年毕业于华南理工大学机械工程及自动化专业，注册一级建造师（机电专业），精通视频监控、门禁等弱电智能化系统，毕业后一直在行业内多家世界500强外资企业服务，现就职于一家中国的世界500强企业（总部位于深圳），从事弱电智能化设施管理工作。

从乙方到甲方，从建设到运维

纽豪斯：作为一名专业技术能力很强的乙方资深PM（项目经理），并且持有一级建造师证书，为何选择转投甲方？而且不在甲方基建/工程团队，却是在设施管理团队？

肖方：毕业后先从事安防（门禁、视频监控等系统）产品技术支持工作，随着业务的扩大，从需求、设计、产品选型、施工、调试到维护全生命周期环节都要负责，接着管理整个区域Operation团队，早期主要从事安防类业务，客户群也以外企为主，但在这个领域，应用侧门槛不是很高，科班出身的比较少，容易被新人替代，且限于安防面比较窄，在强烈的危机感和自我提升意识驱动下考取一级建造师，从安防转型到ELV（弱电系统），做乙方ELV项目的PM，面广且更需要知识和经验，然后在做的过程中发现项目管理理论知识和现实有很大的差距，国内工程项目关系和收款是重点，PM管理的价值不易体现，加上多数项目以低价中标为原则，工时普遍不够，这不是一个良性的状态。

个人认为ELV行业趋势如下：随着大规模建设期的完成，以前可能1年新建100栋楼，现在1年可能只有10栋，工程则供过于求，低价中标和洗牌淘汰的阵痛将一直持续到供求平衡，同时向西方(包括香港)成熟期运维为主转型，大量的项目工程建设人员将转岗为设施使用运维人员。在这样的大趋势下，个人要顺势而为，从工程项目转身设施管理，刚开始利用自己的技术和管理背景，以专业行管（弱电）切入甲方，下一步就是继续转型甲方全专业设施管理。

世界500强的弱电智能化系统如何管理？

纽豪斯：你所服务的公司是总部位于深圳的全球五百强高科技企业，弱电智能化系统规模如何？管理弱电智能化的团队有多大？如何管好这么大规模的弱电智能化业务？你参与不参与全球的业务？

肖方：常见的视频监控、门禁、防盗报警、会议AV、信息发布、停车场出入管理、公共广播、背景音乐、访客、消费、考勤、巡更系统都包含，因为有酒店、公寓和住宅，所以业务范围也涉及酒店锁、可视对讲、客房控制系统等。

目前国内自有园区的规模接近1000万平方米，覆盖范围10+城市，员工数量近20万，再加大量的合作方驻场员工，业态包括研发办公、生产制造、实验室、数据中心、酒店、公寓、住宅等，视频监控的点位为小几十万级别、门禁点有小几万个，这还不包括海外和租赁区域。

直接团队就1人，管理全球弱电业务。直属分包及驻场团队10+人，建设和运营业务是虚线管理，全球有几百人，采用“基建+工程+物业”的模式。这么庞大的规模，总结经验就是八个字：“一个定位、两个抓手。”

一个定位。指定位为技术管理者，从字面意思理解，首先要懂技术，特别要擅长解决疑难杂症和关键点的问题，做成领域专家。其次要懂管理，即最终要落地解决面上的问题，从流程、标准、规范、规则等来保障业务健康良性发展，并将专业能力固化在组织。部分业务技术特点，可以通过购买第三方服务，不用自己养人，这样团队规模就可以精简。对业务结果负责，本质上还是一个管理的问题。

两个抓手。指全生命周期和体系化管理。

• 全生命周期。包括规划（策略标准）、设计（项目评审）、建设（实施支持）、运营（业务运行）、维护（保养维修）。规划是最重要的，弱电系统的价值是什么？要建成什么样子？需求是什么？场景是什么？业务特点是什么？如何和技术匹配？肖方认为弱电智能化系统的核心价值在于“三个提升，一个降低”：提升办公效率、用户感知和管理效率，降低运营成本。弱电智能化系统的特点：子系统多，点位分散，数量众多，联网控制，设施占比高，用户广泛，和员工接触密切。价值和特点需要特别关注，结合系统应用，最终要形成标准、规范，这个标准规范是业主内部使用的，也是被系统规模、体量、人员等因素倒逼的，是管理超大型园区及办公区遍布全球化的有效手段。规划要根据需求、场景、技术等变化情况持续更新，让所有的建设和运营都有据可依。设计和建设由基建/工程部门负责，有专门的顾问、设计、监理及工程建设供应商，作为行管仅负责图纸评审，确保标准落地，防止过度设计，在工程建设的过程中提供一些技术支持及部分联网系统的后台调试（例如门禁，由驻场团队负责）。运营和维护由行政部门负责，大部分系统和其他机电、暖通、消防系统一样由物业总包负责，部分特定系统由专业分包负责，如收费停车场管理、VIP区域会议室AV系统等。

• 体系化管理。前段述及全生命周期涉及到多个部门、环节、流程，需要明确具体谁负责什么工作，建立设计评审体系、运营运维体系，一定要分清楚各相关方权利和责任，作为行管一定要有整个业务蓝图的全局观，建立规则，搭建平台，发展外延性组织。比如因为框招比较多，施工单位会以此推托部分责任，使得施工单位和框招厂家经常互相扯皮，让甲方业主评判，消耗大量的精力解决这些问题。通过体系化管理，牵头各个框招厂商编制服务指南，包括框架合同的范围和服务内容、交付场景、要货流程、交付界面、维保流程、联系信息等，并在相关体系内推广，基本上实现了施工单位和框招厂商的自循环，提高了效率，解放了甲方。另外用好系统数据平台，也是一个很好的体系化管理手段，我们通过门禁、视频监控和会议管理平台，通过系统及时发现问题和故障，并主动提供响应和维修。特别是会议AV系统，早期是员工使用发现问题，报修，物业被动响应，接着通过设立会议室管理员主动巡查巡检机制，用户感知和效率有很大的提升，现在会议室管理员主动巡查巡检结合会议管理平台，提高了精准保障和实时性，同时还提升了会议室管理员的效率，并降低了成本，数据平台将会为设施运营插上翅膀！

甲方如何选择乙方，如何考虑设备选型？

纽豪斯：作为甲方你们如何选择供应商和产品？是不是只选用国际一流的产品？如果是有竞争力的新供应商和产品如何才能入围？

肖方：首先要符合要求，原则上是用业界前列（TOP10）的产品或系统，看具体系统和需求，不一定强求用国际品牌，比如停车场管理系统，全部是国内品牌供应商。至于是否形成框架招标，不能一概而论，采用框架招标是一种有效的管理方式（多个地产集团就采用了这种模式，比如保利/恒大），好处在于统一实施、降低成本。一般分为精细框招，指定品牌型号规格，和粗略框招，仅指定入围品牌范围。重要的大系统(如门禁，视频监控，停车场等)采用第一种框招，其余的(如周界报警，信息发布等)采用第二种。

在规划阶段就要不停的对标业界的最新技术和系统，假如发现了有竞争力的新技术新模式供应商和产品，且能够满足我们的需求和痛点，就可以引进来试点，试点验证通过后就可以推广，甲方不一定指定供应商，但原则上一般要有至少3家可以满足。其次现有资源池供应商也会进行定期审视评价，如果出现了不合格的就要剔除，并补充认证同类型新的进来。集成商也会定期进行框招，目前弱电系统有5+以上的SI，包括国际品牌，也包括国内品牌。

如何实现多品牌、多系统融合？

纽豪斯：企业是不断扩张成长的，有一期、二期、三期，有A区、B区、C区，有升级、有改造，即使同一个系统也会选择多个品牌，比如楼控就有霍尼韦尔、西门子和江森，门禁有西门子和泰科，如何进行系统的集成，如何进行厂家的管理？

肖方：根据业务特点和需求，然后管理模式也不是全部固定的，以BA楼控为例，由各个园区自行组网并本地化管理。智慧园区级别的项目有智能管理中心（IOC），可以把各个区域的系统集成起来。另外门禁系统有不同的品牌，原则上统一一个品牌是最理想的，但是涉及到商务和资产保护做不到统一，目前有3-4个品牌，能够实现联网，海外有几十个品牌进行本地独立化管理。门禁系统是需要和卡证系统、内部其他系统打通（比如OA和ERP），对用户界面有统一的授权流程，后台和各个门禁系统进行对接。希望门禁系统能有进一步的发展，各家厂商能够更开放。门禁系统可以引入AI技术，实现智能化、自动化管理、授权，提高无感知通行水平，减少人力管理成本。目前园区已试点无感通行，但个人不看好这个业务，员工佩戴工卡更有现实意义，比如说安保人员最容易识别的就是员工卡，在这么大的园区只有一道岗和二道岗才设有闸机，园区内是开放的，员工也需要通过工卡来初步判断陌生人身份，做到全民安保。

随着技术的进步和需求的提升，跨系统的集成平台是未来的一个趋势，短期内还是面临很多困难，我们内部也在试点，目前最核心的问题在于还是产品平台的乙方思维(有什么)，没有转到使用运营的甲方思维(要什么)，类似滴滴平台这样的产品创造需求并改变模式毕竟少之又少。甲方关心成本，效率和体验，内部试点还在“要我用”的阶段，哪天变成“我要用”，就取得了基本的成功，可以继续下一步“要用好”。

特色应用

纽豪斯：除了传统的弱电智能化应用，请介绍下你管理的园区一些有特色的应用？以及这些应用的需求来源和实际效果？

肖方：特色应用有以下几个：门禁系统的授权可以通过IT工具实现流程化自循环管理，连接大量的用户和设备，用户体验更好，管理更加高效；其次是智慧考勤，以前采用刷卡考勤，后来可以做到手机定位打卡，现在系统可以综合各种数据，后台自动生成考勤数据，比如电脑接入AP、车辆进入园区、刷卡消费等等都可以是考勤信息；第三个是IOC项目建设有智慧园区平台，智慧园区的核心理念就是把数字世界带入每个园区，让智慧触手可及。智慧园区解决方案会运用5G、AI、云计算、物联网、移动互联等新技术，解决传统园区长期面临的“服务体验差、综合安防弱、运营效率低、管理成本高、业务创新难”等痛点，智慧园区解决方案的核心差异在于数字平台。基于平台，横向打通业务子系统，通过数据融合到业务融合，更高效、更敏捷地解决传统技术手段很难甚至无法解决的业务问题。肖方认为“只有把数字世界与物理世界融合才是真正的数字化”。目前自有的园区是业界唯一能够横向融合云、AI、IoT、大数据、融合通信、视频、GIS等新ICT技术，纵向打通端、边、网、云的平台；第四个特色是会议室和信息发布系统的高度融合，园区的会议室超过1万间，每个会议室不开会时屏幕是闲置的，在不使用的时候可以用于信息发布，包括图片和视频，而且可以实现定点精准推送，应用取决于需求和场景，效果更好！

AI和新技术

纽豪斯：随着科技发展，越来越多的新技术涌现出来，如何看待新技术在弱电智能化领域的应用？哪项新技术是最感兴趣的？

肖方：在一次专业的采访中，我曾经提到最感兴趣的是AI（Artificial Intelligence，人工智能）。2016年阿尔法狗打败李世石后人工智能AI迅速进入大众视野，国内很多公司都发布了AI芯片。国内企业做AI和业界主流不同，业界一般从软件应用开始，向硬件向芯片延伸，比如谷歌、微软、Facebook，国内的BATH是从算法从芯片从硬件向软件和应用延伸，还有一个不同在于国内企业比较侧重场景，特别是偏基础的。举个例子，据了解某大型企业财经体系做的第一个场景就是将海量的财务发票凭据等通过AI转为自动采集及初步分析统计，节省了大量的人力成本。在自己负责的会议服务变革项目，也在引入AI技术，包括语音转文字、智能预定、智能入会等，都是最基础最实用的场景。在智能化领域，楼控三巨头也在使用AI技术完成系统的调试配置及数据分析，楼控系统点位多，品类杂，模拟量多，控制逻辑复杂，配置调试要花费大量的人力，同时使用过程中的PID优化等需要专家大量的投入，AI能很好的解决这些问题。细化到安防领域，应用最多的肯定是视频监控系统，智能分析、人脸识别、车牌识别、录像检索等。其实门禁系统调试也可以引入AI技术自动配置，并且有成功案例，配置调试花费了大量的人力，AI可以助一臂之力。

关于业务外包

纽豪斯：对于业务外包，应该如何考虑？实施过程中有什么要特别注意的？

肖方：以门禁权限业务举例来回答这个问题。先说背景和问题，大背景为企业人力成本高昂，需要持续控制和削减人力，砍掉手脚，留下脑袋，对于一个门禁点小几万的企业来说，十几万员工及合作方、驻场服务供应商，门禁系统极为庞大，三年前我接手的时候，有一个专门的自营团队在处理权限业务，员工满意度一般，业务范围固定，没有优化提升，管理考核困难，团队成本高昂，管理高层不满。怎么解决这个问题？接着就是对标和分析，业界分为三种，高科技公司，包括微软、思科、戴尔等是专业外包，国内公司及一些金融类是行政自营，其他个别是由物业管理。结合企业场景，分析后确定最终目标为业务外包，但要先经过人力外包过渡，以保障业务连续平稳性。业务外包最大的好处就是降低管理成本，甲方归位管住需求和结果，中间的过程交给专业的外包公司。最后简单说下业务结果，综合费用降低一半，业务量增长近两倍，员工满意度大幅提升，扩展了每年近百场的重大会议门禁保障，流程优化改进持续进行，门禁业务也从以前工作的一半时间以上降到了现在的不到十分之一。

除了门禁权限业务外包，还做到了会议服务项目及弱电业务外包，专业外包团队人员辅助方案图纸评审，项目日常运作管理，专业技术支持，标准规范的建立等。下一步很期待其他的系统，比如智慧园区的服务也可以外包。

超大型园区如何管理？

纽豪斯：目前你们的设施管理部门管理的园区有多大规模？面积？

肖方：国内自有园区接近1000万平米，还在几十个城市有租赁办公室，国外在100多个国家有租赁场地，如果按照6万人每人10平米计算，租赁的面积大约在60万平米。

纽豪斯：在全国的物业和基地分布情况如何？

肖方：十几个基地，原则上布局在高校密集的城市，比如西安、南京、武汉这类型的城市。

纽豪斯：这些物业和基地的智能化水平如何？是不是都处于差不多的水平？

肖方：统一规范和标准，采用框招的模式，每个基地的智能化水平都差不多，不会因为人员和供应商不同而有大的差异。管理还是依赖体系化管理。

纽豪斯：视频监控通常是弱电系统里面投资额最大的一块，你们会不会选用自有的产品？

肖方：视频监控对网络要求较高，我们有整套成熟的网络+视频监控系统方案和产品，会优先选用自有的产品和品牌，也不排除第三方的产品。通常会采用框架招标，内部优先使用自己的解决方案。

纽豪斯：为什么在自己园区使用？

肖方：自己造的降落伞自己先跳。自己不用自己的设备产品，如何更好的卖给客户？

纽豪斯：相比4年前，你们的项目管理模式有没有变？

肖方：基本没有变。弱电系统的主导权是在甲方使用部门。弱电系统的特点和办公效率及用户感知强相关，使用部门更清楚自己需要什么，反过来以用促建。

基建不按行政要求交付的项目容易扯皮，不满足最终用户的使用和管理。空调、电气和消防基本没有问题，建成什么样就怎样使用，弱电不一样，用户强接触，网络化、平台化的系统，涉及IT和收费、财务等一系列周边相关的，所以行政弱电业务行管是最终owner，包括建设，对整体业务结果负责。

纽豪斯：你们是不是特别强调办公环境的舒适性？

肖方：企业的竞争核心还是人才的竞争，吸引人才是后勤保障的重要工作，因为体量大，所以效率尤为重要，内部在推精准后勤保障，一方面提升体验吸引人才，另一方面提高效率降低成本。

数字化运维&高频应用

纽豪斯：现在有一种趋势，就是数字化运维设施，有一种数字孪生/数字双胞胎/虚拟现实系统，在纽豪斯看来是一种未来趋势？你是怎么考虑的？

肖方：内部在推两个项目。一个是IOC（智能管理中心），另一个是TRIRIGA（设施管理平台），基本功能对业务的管理和提升帮助非常大，实现了数据和流程可视化，并且有很强的报表分析功能，目前来看三维的成本比较高，直接作用不是很明显，暂未推行，但未来是个趋势。

纽豪斯：从业主视角来看，哪些智能化系统是最长使用的？哪些系统是最能为设施管理带来价值的？

肖方：会议AV系统、门禁系统、视频监控系统最常使用。BA楼控系统能够带来价值，主要是提高设备效率并实现节能，通过优化设施运行来节能。

纽豪斯：如果现在反过来让你来当SI，你认为怎么样承建系统或者说做解决方案能够更有效的打动业主？

肖方：最主要还是要分析业主的需求和场景，提供定制化的整体解决方案。目前整个SI做的普遍比较弱，很多工作都需要业主自己来做。未来肯定是由SI来主导做，甲退乙进，外企相对这方面做的更好一些。现在弱电总包说的夸张一些甚至弱化成了包工头，如果采用统招和框招模式，设备厂家提供、调试也是厂家提供，SI的作用越来越小，工程项目有被机电总包兼并的风险。

未来预测

纽豪斯：帮我们预测一下未来3年的智能化、弱电技术发展趋势，随性就好？

肖方：未来弱电智能化系统会IT化平台化。一个IT平台来直接对接所有的末端设备，也就是IOT物联网技术。长期看好5G、IOT、AI等新技术的应用，短期会有阵痛期。

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本文转自房叔微信公众号：AI智道