【峰会演讲】林武生：从绿色建筑到绿色社区

　　2014年12月5日由千家品牌传媒举办的2014年第十五届中国国际建筑智能化峰会第三站在深圳·益田威斯汀酒店隆重举行。本站峰会主题围绕“智慧城市与智慧社区趋势论坛”的主题进行，活动现场吸引行业专家、厂商共同就这未来智慧城市及智慧社区发展进行深入沟通交流。

        下面是招商地产绿色研发中心主任林武生的演讲实录

　　演讲主题：从绿色建筑到绿色社区

　　演讲人：招商地产绿色研发中心主任 林武生

　　林武生：大家下午好!

　　今天我想介绍一下地产界对绿色社会的看法，以及我们未来的方向。我希望这个演讲对在座的各位能有所帮助，或许有机会我们可以成为合作者。

招商地产绿色研发中心主任     林武生

　　招商地产是一家上市公司，大家都是知道的。全国30多个城市，有50多个绿色项目，目前在上市公司里面年销售接近500亿，大概排在14、15位，在绿色建筑行列是排在第3位。

　　我们做绿色建筑，确实和很多企业都有关联，像罗格朗的智能产品等等。一开始在蛇口我们做了一系列的实践，也做了一系列的绿色社区。这个就是蛇口当年的一声炮响，把蛇口炸成了今天的样子，对面是香港。在蛇口的实践中我们发现，保护环境在蛇口有着根深蒂固的理念。我们在做中国的第一个LEED认证的泰格公寓时，用了30多项技术，这种技术每年和同类的建筑相比可以减少300万的电费，我们增量的成本是1000万，投资回收期是4年，动态回收期是5年，大家都是想把钱赚到手，招商地产也是一样，否则就不要做这个事情。做绿色也是要赚钱的。

　　在做南海意库的这个项目中，也用了60多项技术，我们对这60多项技术进行了非常多的整合，这些技术跟绿色智能有着直接的关系，有些技术是国内第一次采用，乃至国际第一次采用。能耗非常的低，相比同类甲级写字楼40%的能耗，每年可以收回200多万元，多出来的增量成本是800多万，我们4年可以收回，静态回收期是4年，动态回收期是5年，做绿色可以说有经济、社会、环境的效应支撑才可能走得更远。

　　海上世界，我们希望通过海上世界这样一个大规模的项目来实现绿色建筑一个整体性的大集合，我相信在座的各位可能会有不少的产品应用在这里面。

　　我们也制订了一个技术导则，希望通过这个技术导则来实现项目的绿色智能化。

　　从起源、到应用、到整合，然后又从单体到社区，我们的未来是叫做“智慧社区”这样的一个发展模式，形成我们未来的一个竞争力。当然我今天讲“智慧社区”和下面搞互联网和搞智能的应该有直截了当的关系。

　　我们先说一下招商地产业务的构成，主要有两块，一块是持有物业，一块是住宅开发。持有物业需要长久的服务于业主，住宅开发也需要通过这种标准化的产品，还有未来的服务，来做增值和保值，所以我们是从产居融合的角度来看这个事。

　　我们希望通过生产、生活，还有环境，这三方面来进行整合，这种整合有几个层面，比如说从政府层面和土地资源的获取，乃至整个层面都需要一些资源的整合。我们有一个战略就叫做“绿色社区的开发商及综合运营商”这样整合的过程。

　　我们进行了产品的梳理，这个梳理叫做“三园两系一平台”，所谓的“三园两系”中的“三园”，就是生产园、生活园和生态园，“两系”就是生产和服务。到下面就相应的是这些产品，是这样的一个过程。公司大产品的梳理，就是不同的企业就可以把不同的产品装到这个大的体系里。我们前面做了30年的开发，有些项目已经逐渐形成了这样的一个智慧社区，比如说像蛇口，我们逐渐的把它建成一个产居一体的国际化综合区，不仅可以在那里买房子，还有很多人在里面生活，有很多人在里面办公，上市公司就有30多家。园区总资产500多亿，小小的一个园区就总资产500多亿。

　　我们通过蛇口的开发，梳理了一下，从1984年到当下的2004年，有启动、上升、转型这样一个过程，当下在蛇口也形成了从原来的产业园区走向智慧园区的转型，在里面的这种智能类、设计类、文化创意类的产业，比原来的这些搞收录机、电子类产品要多得多，产值有非常大的提升，大概提升了十几倍。

　　通过在里面生产、生活这样的一个变化，就形成了我们现在当下的一种复合型的物业，使得这些人能在这个地方能很好的生活、学习、工作，这样就形成了产融一体、产融结合，以及产文传承，产生这样区域性文化的认同，这是当下做的事。

　　我们在漳州开发区，金门岛的对面有个56平方公里的开发区，这个开发区差不多是蛇口的5倍大，和南头半岛差不多大的开发区，56平方公里，我们希望把产融结合的体系做到这样大的项目里面去，在漳州湾这个地方就填了一个双鱼岛，最大的人工岛，2.2平方公里，也是希望将休闲、旅游、居住，乃至生产、生活等等，都结合在一起。还有重庆的长嘉汇的项目。

　　我们的产业园区，包括像科技产业园区有8个，总建筑面积近300万平方米，这些相关的园区，有很多相应的配套、相应的结合，所以目前的效益还是不错的。

　　我们相应的产品是以园区和定位相配套，从住宅地产到商业地产、到产业园区、到未来的健康养老，这样全系列化的产品，我们希望通过标准化的方式来实现这种全系列化，但是我们要把智能化的产品相应的做到标准化产品里面去，比如说罗格朗有什么好的智能产品就可以做进去。还针对不同园区不同产品的不同需求都进行了梳理，这些梳理是根据马斯洛的需求原理分层次的，对他们的需要进行整理。我们还采用了一系列的产品，我们将它们转变成健康、高效、安全、便利、环保，对里面都进行了HE&SHE的定位，通过这种定位来实现在产品中的落地。

　　这个是我们整个的技术体系，从前期的调研，到最后的竣工验收，都采用了一系列的把控操作，和国家的相关标准相配套。我们通过这种相关标准直接用打勾的方式，根据前面的产品定位来实现这样的绿色化。其实现在去做绿色建筑的绿色成本是非常低的，并不像大家想的那么高，进行一些品牌的推广，做一些内部的培训，这些是我们当下产品的做法。

　　说完产品，我们的绿色社区、智慧社区应该怎么做呢?大家都知道互联网，包括现在很多产品都在网上购买，可以说互联网正在深刻的影响着我们的生活，包括家里的洗衣机、电视机等，都在网上购买，刚开始还觉得比较新鲜，现在好象都已经很不新鲜了。这种互联网的模式，也就是O2O的业务模式，已经逐渐走入我们未来智慧社区的过程。我们也仔细的去考察了，像万科正在做的智慧社区服务平台，通过养老、生活这种服务和华为进行结合。还有一个是花样年彩的生活，我们也觉得确实做得挺好，社区平台+社区服务+大数据，这样的平台，也是值得我们去学习的。

　　这种花样年彩生活，主要的业务是配送和社区的加盟商、物业服务、公共服务。但是招商地产比彩生活的人更多一些，服务也要更多一些，所以我们把智慧社区的平台定位为三大功能：创新服务、即时管控和价值创造三大部分。这个是当下我们正在开发的网，叫做“到家网”，所有的业主可以通过“到家网”实现基础服务、增值服务以及专业服务，我们从一开始就把“到家网”的平台先搭建好，然后通过不同的服务商、供应商，把它放在平台上面就可以实现不同的供应商在上面的增值服务，我们现在和智慧社区开展了合作，比如说有保洁服务、保安服务等等，增值的服务有文化、康体、生活，专业服务有养老、绿化、房屋等等服务。还有一个很重要的作用，是可以整合招商局内部的服务资源，比如说招商银行、招商证券，还有美轮酒店等等，对这些服务进行打包，可以实现非常有效的供给。周边的服务就可以外包给一些网络服务商，通过网络服务商来做这一切。

　　这个是 “到家网”的界面，是安卓和苹果的界面。通过移动的APP，比如说你在手机上面，苹果的手机登录到“到家网”，比如说你的水龙头坏了，直接照张照片，说你要修，他们就会过来给你修。还有订餐，想在哪里订饭，就按一下旁边有哪个酒店，要订一个饭，一按就订上了。还有银行、招商会，比如说招商会会组织人到老年大会，还有一些去长跑，办场马拉松什么的，都可以通过这个来组织，这个是服务的过程。“到家网”正在做，也逐渐的显示出了一些效果。通过“到家网”可以形成整个增值服务的过程。

　　另外还有对园区客户的服务，比如说有一些进驻园区的融资服务、后勤服务，乃至一些办证需求、企业前台的档案管理、邮件收发等等，这些都可以通过“到家网”来为社区里的企业进行服务。这是我们当下正在做的事。其实很多园区里面有各种各样的需求，乃至融资要求都有，这种服务通过这些东西进行打包。这个平台还可以有一些打包，可以和其他的网络运营商结合。当下已经和很多家进行了合作，比如说招商银行、苏宁易购、美轮公寓、中国电信，前段时间我们还和网通在谈这件事。

　　这是2014年增值的产品，比如说文化、康体、周边的商贸、旅游、居住，还有理财类的产品，还有商业中心的产品，这些都可以非常方便的提供给业主们。

　　未来的发展方向，当然是会有更多的升级，比如说养老、租售、设备管理，这些东西随着进入这个平台的不同运营商会有做得更好。当然这些功能肯定不是“到家网”、招商物业、招商地产一家做得起来的，肯定是很多家来做，大家择优而取，各获长处，各获利益，这样才能长久的做下去。

　　未来的方向：智能工程，比如说我们看到的普天天纪完全可以和我们结合在一起，还有罗格朗，我们都可以结合在一起。业务顾问、环境工程，我们现在逐渐把这些相关的服务打包进这个平台，它会比一般的要更广一些。

　　我们现在在编一个智慧社区建设标准导则，做一个框架，做一个创新联盟，看看大家有什么东西可以不断的整合进来。

　　每个业主都发一个“招商智慧通卡”，通过智慧通卡进行停车、门禁、消费、缴费等等，一卡就可以搞定，这个是当下所谓智慧社区第一步所做的事情。还有一些在APP上面实现衣、食、住、行、游、娱、购、学这样打包的过程。“招商智慧通卡”未来可以走向专业市场、商业中心、产业园区、城市综合体等等。还有可能成为金融融资平台，招商本身每年有若干亿的风险投资，还有PE类的投资，也可以通过这些来进行服务。

　　我们觉得通过这种商业运营，可以取得更多的利润，因为地产未来卖房子只是利润来源的一部分，更多利润是通过服务业主来取得的，这可能是一个非常重要的方向，而不仅仅是去卖房子，我们考察了很多地方，确实都是在这样做。

　　在深圳乃至全国，我们也有标准化的展示基地，我们希望通过这种绿色的展示来实现。　　我们也通过这种综合开发的模式，到全国拿到了不少的相关能够进入的土地，现在给一块住宅用地大家都不太有兴趣，都是希望把产业引进来，通过产业打包的方式来实现增值，这是未来非常重要的。

　　未来重要的就是如何协调、融合融资创汇，如何进行运营的降耗。我们的绿色技术是不断向高端发展的，范围也在不断向社区扩大，理念向更高层次的文明建设发展，互联网的思维其实正在深刻的影响着我们的生活，包括房地产业，我们从绿色建筑到智慧社区，整体优于局部，理念先于技术，智慧胜于概念。

　　绿色是一种挑战，需要大家先行，我们需要进行体系的建构和进行绿色社区的建设。

　　谢谢大家。