【峰会演讲】黄俊鹏：中国绿色地产的现状与趋势

　　2014年11月27日由千家品牌传媒举办的2014年第十五届中中国际建筑智能化峰会在北京国宾酒店隆重召开，本届活动主题“绿色智能建筑技术与应用趋势”活动现场吸引智能建筑行业专家、品牌厂商、集成商超过五百人欢聚一堂，共话智能建筑发展大业。

　　——中国房地产报绿色地产 研究中心主任 黄俊鹏

　　以下分享中国地产报绿色地产研究中心主任黄俊鹏的精彩演讲：

　　中国房地产报绿色地产 研究中心主任 黄俊鹏

　　黄俊鹏：大家好，我今天的演进题目是中国绿色地产的现状与趋势。

　　首先，简单介绍2014年我国绿色建筑发展的总体状况，其次，介绍房地产业在新常态下的绿色转型;第三，智能建筑行业的机遇。从目前看，无论是从国家政策还是房地产开发商都越来越重视运营的监督，随着国家越来越重视运营节能，在未来的几年，节能相关的控制和楼控系统会迎来一个很好的商机。

　　绿色建筑发展趋势

　　给大家看一个趋势，左边这张图看到的是绿标的增长，这个增长是翻倍的涨，非常快，每年将以百分之百的速度涨。LEED认证从2007年开始涨得比较平缓，每年以20%、30%的速度在递增，从这个角度看，这个行业欣欣向荣，非常向好。而且我比较惊讶的是，实际在2014年并没有受到经济危机经济下滑的影响。这是区域分布的情况， 中国绿色建筑评价标识主要分布在广东、江苏一带，我的数据是7月份的，现在肯定已经超过400了。

　　LEED认证的分布，主要分布在上海和北京、香港等经济发达的城市，如果把台湾的城市合在一起，总共45个项目。做国外体系，可能追求更舒适的经济环境或者更好的市场回报，会选择外资及国外的品牌来提高项目的定价。绿色建筑评价标志因为是国家强制在推，所以更多是普遍性和普适性，在经济方面的反映并不是很突出。

　　这张图告诉大家为什么叫绿色地产而不是绿色建筑，由于公共部门，比如：博物馆、机场、地铁站不在我们的研究范围之内，我们研究的范围是由私营部门投资的商品房、办公楼、酒店，类似仓库等等，只研究这部分。这部分为什么很重要呢?2014年的绿色地产研究报告将于2015年1月份发布，项目总量无论是建筑面积还是其他方面都占60%以上，随着国家的转型，政府投资越来越少，私营部门带动的内需投资会越来越多，我们觉得这部分代表中国绿色建筑发展趋势，只有这部分发展起来，中国的绿色才真正能够起来，国家政府大型公建楼堂馆所的投资更多是表率和示范作用，有很多是强制的，不是市场自发自觉的行为。

　　绿色地产概况

　　讲到开发商的投资，这张图可以看到开发企业投资绿色建筑的力度或者说意愿，可以看到万达是最多的，177个项目，这177个项目是累计，万科100个，绿地74个，京津生态城这些不能严格意义上是开发商，确切讲是开发区，纳入了私营部门投资范畴。 对住宅的开发情况，万科比较多，其次是绿地，万达做绿色建筑非常积极，我没有统计星级和等级，如果深究，万达基本只做一星级，最简单的，绿地和朗诗三星级为主。每个开发商在做的时候，采取的策略不一样，申请的等级越高，付出的代价和成本也是越高的，万达是只要符合国家政策就可以了。

　　2014年，我们排出了绿色地产十强，有万达、包商地产、万科、绿地、当代节能、朗诗、万年基业等等。说一下排名的情况，不仅仅是项目的数量，主要是看项目数量占它自己本身这一年开发的百分比，绿色项目占全年项目开发的百分比。另外就是公司绿色策略，是不是注重运营阶段的节能，万达排名靠前首先是项目多，其次是特别注重在运营阶段的节能。万年基业是一家做生态城的开发商，在北京和宁波的生态城都是由万年基业撑管。

　　总体来讲，绿色建筑发展非常快，动力主要是以政策驱动为主。我在2013年的报告就讲得很细，既有宏观环境的因素，也有内部的需求，以及房地产开发转型的因素等等。

　　绿标和LEED认证的区别

　　大家可以看到，我为什么把这个绿标和LEED认证分开来讲，一个是纯市场驱动，一个是政策的驱动。LEED认证没有政府的补贴，另外大家注意看这两个其实都有增长，从这里可以看出来绿色建筑并不仅仅是为了应对政策而已，它其实是有一定需求的，无论是从营销的需求还是消费者内在的需求，他是存在的。

　　以北京市为例，类似的政策组合也很相似，都有一个规划，规划要求所有新建建筑都要做绿色建筑，等级要求是一星级。保障房推广绿色建筑也是要达到一星级。第四点是关于奖励政策，北京市是真正在落实的，二星级补贴22.5元/平方米，三星补贴40元/平方米。 刚才讲到目前绿色地产发展的总体情况，给大家一个印象，欣欣向荣、蓬勃发展、增速很快。在这样的状态下，尤其是在2014年中国经济整体下滑的状态，所谓的新常态，这是谁提出来的呢?是习大大提出来的。

　　开发商的转型之路

　　解释一下什么是新常态。我给大家看几张图，第一个是GDP的增速，我们从2007年开始就已经在下滑，2008年四万亿下又涨了一点点，但是实在是救不起来了，涨了一点点之后又持续下滑。未来几年内，中国的经济可能维持在7%左右的增长速度，大家不要想着GDP的增速，这个跟我们每个人的生活是非常密切的，如果增长非常快的话，意味着投资非常多，机会也非常多，更多的企业就可以挣到钱，如果经济增速下来，大家的日子就不好过了，未来的几年就维持到这样一个稳定的水平，这一次降息也是稳定在这个范围之内。这是一个变化，经济增长速度下降。第二个就是消费内需和投资的转换，固定资产的投资对经济的拉动非常大，但是从2013年来看，消费内需的拉动超过了投资的拉动，老百姓的消费能力上来了，而不再是靠政府通过修建铁路、公路、机场。第三个方面就是服务业的产值超过了第二产业工业生产的产值，这也是一个很重要的变化，服务业开始成为第一大产业，已经超过工业生产的总值。这就是经济学中的新常态，如果把握了这个宏观趋势对我们是非常有利的，尤其是对于房地产开发企业，春江水暖鸭先知，房地产开发商对宏观经济走势非常敏感，稍微有动静就立马能感觉到变化，其实开发商已经行动起来了，最迅速的是万科。

　　万科在2003年底的时候提出由房屋销售商转到城市配套服务商，万科以前是靠卖房子进行周转，以后持续发展不可能靠卖房子，只能靠服务，这个企业自己会去做转型。他提出的五菜一汤模式，就是在楼盘中间推出食堂、超市、洗衣店、药店、幸福街市，以前房子好卖的时候当然好，现在不好卖了，就不得已去做配套。这是万科转型去做服务业。还有一个有意思的例子，就是花样年华集团，他借助科技物业管理应用，打造了一个集合物业管理自动化、系统化、信息化的服务平台。这个公司我们之前还有人质疑它的商业模式，今年已经上市了，产值已经做到一个多亿，应该已经发展起来了，管理的物业面积已经超过的1.2亿平米，不仅是自己开发的楼盘采用这种方式管理，他也托管别人开发的楼盘。以前的物业管理公司是为房子服务，让物业增值，花样年华提出来的是我不仅要为房子服务，还要为住户服务，最新的趋势就是推出物业费预存，三年内返还给你。什么意思呢?你们家的房子一年要交6000块钱的物业费，三年一次性交18000元，我三年后还给你，同时给你利息，这是一个所谓的社区金融，将来会转型为金融服务平台。

　　对于沿海和朗诗，朗诗地产的朗诗绿色科技就是一个典型的将轻资产转型的例子，因为卖房子已经不太好卖了，只能靠服务。朗诗提供的是这种代建或者是物权服务，为不会做高科技物业的开发商提供建设的服务。你看到开发商都在转，我这里只列了很少一部分，2014年的报告总共列了37家开发商，大家有兴趣的话可以去看看，过几年你会发现开发商都变成了物业管理公司。这是一大趋势。第二大趋势就是我们的装配式建筑，即产业化、住宅工业化，1995年就提出了这个策略，并不新鲜，为什么拿出来讲?是因为在去年和今年突然火起来了，无论是产业的积累，从量的变化积累到了这个阶段，现在每年都会有好几百万平方米的保障房、公租房、经济适用房是用工业化的方式生产的。

　　大家看这张图，将来你们的房子是工厂通过搭积木的方式搭上去的，工人需要量非常少，这就是未来的趋势，整个都在实现工业化。第三个关键词是净化除霾，这也是上午推广的一个服务，2014年特别火。当然，弥漫中国的雾霾大家都非常清楚，前几年其实已经有雾霾了，为什么2013年、2014年开始关注呢?因为它不仅是由于北方供暖的问题，已经扩散到长沙、南京等地区，甚至已经出口到新加坡了，如果家里有老人和小孩，长期会引发哮喘，这跟过去这几年的污染有很大的关联。为了应对雾霾，开发商也在转型，甚至有开发商自己在生产空气净化，比如当代推出了恐龙1号，还有绿地推出了全净化住宅。总的来讲，新风系统是我们目前应对中国这种室内外污染一个非常好的解决方式，因为你找不到更好的解决方式，中国的家居环境是非常恶劣的，你买的家具VOC甲醛也是超标的，装新风系统其实是很有必要的。 第四个关键词是互联网思维，微信圈里到处都是互联网思维。这里面提到的所谓电子商务，像招商地产有到家网，花样年有彩生活社区，万通推出了立体城市，在一楼高楼里面把所有的需求都解决了。

　　冯仑在温州和咸阳买了一块地已经开始付诸实现了，你去定制你自己的需求，你需要什么样的房子，提出要求以后，他根据你的要求找设计团队按照你的需求进行定制，这其实也是互联网思维，不是真正把房子造出来，而是搜集用户需求，因为我们不仅买东西，还可以把潜在需求表达出来。另外就是所谓的智慧社区，这个是在座各位的专长，我就不在这里班门弄斧了，其实很多开发商都提出了很多雄心勃勃的建立绿色社区和绿色城镇的计划，我这里只是举两个例子而已，很多开发商都有这样的打算。招商地产和绿地是把这个作为自己的战略在推，我估计这些将来是你们很好的客户。

　　大数据是发展趋势

　　最后想讲的一个关键词就是所谓的大数据。今天程教授和很多专家都提到了计量、监控的问题，不仅要控，而且要调节，都提到了这个问题。我想大家有这个主观的意识，我这里讲的大数据可能在这个层面再稍微上一点点，这个数据是我们提到的不仅仅是单栋建筑能耗，而是要放在一个区域，放在一个城市，通过所有的能耗在云端进行连接，形成一个更大的数据库，这个数据库一旦大了以后就有数据对比的可能性，你就会找出目前具备节能潜力的地方。

　　目前我们推出的单体的楼宇控制系统更多还是局限在自己本楼的节能，当然，大家不要觉得这个很虚，美国有30多家企业已经开始在提供所谓的节能云服务，已经有这样的公司了，他就把一个建筑区的能耗进行计量，这个计量是免费的，但是我给你提供的服务是收费的，甚至在美国已经发展到什么程度呢?你这个能耗的费用可以作为大楼的信用记录，你凭借这个信用记录可以获得优惠贷款或者政府的扶持，当然美国走得比较领先。

　　有句话说得很对，影响21世纪世界发展的两大事件，一个是中国的城镇化，一个就是美国的高科技，言下之意就是美国的高科技可以结合到中国发展城镇化的过程中间来。下面我想提到一个所谓的数据计量，你不仅要能够知道整个大楼的数据，每个数据都要汇聚到云端平台上，像家庭无线信号的传输器等等，我在部里面也在推广这个产品，它能够解决我们很多的问题，因为现在建筑能耗有很多的说法，有19%、27%、30%，专家们都说不清楚，到底是多少，因为你没有计量，没有数据，就说不清楚，但是这个能耗数据的计量统计以及基于这种计量统计的服务是将来非常好的一个机会。

　　举一个例子就是万达，刚才讲为什么万达排名靠前?万达是从2014年起的目标就是变成全球不动产持有最多的企业。万达最近全部转向运营，他自己建立了一个能源管理的模型，自己做了一个平台，把整个中国的几十个万达广场全部放在一个平台上做管理，如果你去逛的话，管理得相当不错。我很少看到商场主动拉一个遮阳帘过来，而万达做到了，管理得很好。万达广场的各种数据会共享给成都、广州、重庆，他们一看你这个做得不好，赶紧改，这种基于云平台的数据分享和改进，对于我们达到一定的规模也会起到一个很好的作用。另外就是随着物联网、互联网飞速的发展，基于大数据分析的节能服务行业会得到蓬勃发展。现在大家更多是在卖设备、卖产品，我刚才给大家看的是未来也可以卖服务，这才更符合社会的需求和发展的趋势。

　　最后，介绍一下我们友绿网，是我们做培训的一个机构，主要做绿色建筑培训，我们也做绿色地产和可再生能源建筑一体化的研究和咨询，欢迎大家到我们的网站上去浏览或者交流，这是我们的联系方式。谢谢大家!