【峰会演讲】陈建飚：商业地产项目建筑智能化系统建设要点

　　2013年12月10日，由千家网联合千家品牌实验室共同主办的第十四届中国国际建筑智能化峰会广州站，在广州中国大酒店隆重举行。本届峰会主题为“从智能建筑到智慧城市”，分别在上海、北京、广州三地举行。广州峰会作为本届峰会主会场，也是最后一站，会议规模再创新高。峰会活动共吸引了智能建筑行业专家、设计院人士、系统集成商、渠道商、厂商、用户等近八百名行业人士齐聚一堂，共同探讨智能建筑与智慧城市最新技术与应用发展趋势。

　　以下是广东省建筑设计研究院电气总工程师陈建飚先生带来的题为《商业地产项目建筑智能化系统建设要点》的精彩演讲：

广东省建筑设计研究院电气总工程师 陈建飚　　

　　陈建飚：今天讲的项目不仅仅是商业地产，还要把我的体会也跟大家说一下，我今天这半个小时的演讲，前半节主要讲思路和方法，后半节主要讲怎么落地、具体实施。

　　先看一下我们现在做的市场，我经常听一些开发商跟我说现在投了不少钱，也买了一大堆系统回来，能不能用，是否管用？是管用。但是好不好用？不好用。你的智能化怎么来对我招商，怎么提升物业价值其实没有用，只是投了很多钱得不到回报不是很值得，我们的公用商和集成商会问你幸福吗，可能很多会说不很幸福，不像以前利润能有60%，现在辛辛苦苦只有20%，我们也觉得挺郁闷的，谁都会做设计，我们辛辛苦苦干再好都是白菜价，所以现在这个行业也处于一个转型的阶段，为什么会这样？我们回顾一下智能化发展的历史，我记得90年代初的时候主要是用不用这个问题，我们向业主推荐要费劲唇舌，因为大家不了解这个，但这个阶段很快就过去了，大家明显很爱用，不用不行，智能化系统像家电一样；然后到第二个阶段，敢不敢用，当时很多为了智能而智能，建了开发不了，现在是否管用都不用说，一个项目上来任何人都认为必须上这个系统，这些系统只要上上去了都是管用的，现在又提出一个新的，好不好用的问题，还有我们要怎么样？这个系统用上去对这个建筑有什么作用？现在主要的问题在于很多智能化，包括业主也好，很多人认为要上这个信息设置系统，要上那个设备管理系统、安防一卡通，智能化系统就变成这些系统的组合，业主在想我花这么多钱买了一堆系统，我的系统要管，曾经我一个大项目，当时跟他们老板介绍智能化设计什么，他就问了一句话，你们设计隔壁那个智能化建筑，智能化系统对他的招商起到多大的作用？当时我回答不上来，虽然有怎么提升建筑物的品质，但这件事情之后我觉得对于整合系统，就是我们的系统是否好用，能带来什么好处是最关心的。

　　我们就思考一个问题，我们为什么上这个系统？目标是什么？上了这个应该怎么来做？很简单的节能应该怎么做？我们为客户服务，我们应该怎么做，提升他的服务、品质？所以带来我今天要讲的一个核心问题，就是我们智能化怎么提升商业地产的价值，不仅是商业地产，还有所有建筑的价值，只要你任何一方能够为客户创造价值，就能体现你的价值，商业地产我们知道，它是一个平台、开发商，它建这栋楼是为两头的，首先这个平台要省钱，第二个是怎么去招商，怎么为客户服务？我们首先就是要了解决策者，就是老板的价值倾向，还有智能化系统的管理方，物业管理公司有什么需求，然后就是最后的受益方，他们有什么需求，要了解这些东西你才能够有目的的来设计。对于开发商来说，他首先是降低成本，成本是效应，是他的关健词，他最大的核心就是要效益、赚钱、省钱，成本首先是投资成本，要好又要省，还有运营成本，运营过程中的能耗、各项开支，第二方面这个项目这么大，有很多的管理，利用智能化的工具提高管理效率，也可以降低管理成本，第三个就是风险，能源很密集，万一有什么安全事件，也牵涉到钱，所有这一切都是为了把商业地产投进去，我投的这些钱怎么样吸引我的客户，这是开发商投资人的期望。

　　对于管理者，他的关健词是绩效，他管理这个首先考虑怎么节能、提高效率，设施、设备包括系统的可靠性，还有操作起来怎么简便？这是他们关心的方面，具体来说对于管理者，因为我们现在很多是面对系统来设计，机房也是根据系统来设计，虽然有一些会集中，但是他管理的职能都是面向，比如说设备，这些是工程部，还有人员、车辆的管理，还有其他的视频管理，要根据所管理公司的职能来管理，职能要明晰。第二部分操作简便，第三部分是节能，减少人力，稳定可靠，这是管理的需求。

　　要吸引商户就要考虑费用，计费是否透明合理？我所要的设施你是否可以提供给我？我在这边是否有一个很好的经商环境以及服务和安全？具体来说对于设施，现在大家都知道电商对实体店的冲击，我们都知道马云跟王建明的打赌，我看王建明最近的口气没有那么硬了，最近实体店变成体验式的更多，就是说很多体验式的必须在实体店，而且他线上、线下同时经营，像我这种年纪就不太玩那些，以前是在实体店买，现在就网购了，实体店只是给你体验，比如服装必须穿起来才可以看到气质，实体店是给你体验之后同时经营电商，电商就要求我们的网络，就不是一般的网络，也不一定是光纤，还要有一个用户体验，就像移动互联网，现在大家都知道很多人都离不开的微信、WIFI，你逛街的时候，在很多体验店吃饭的时候，或者你在点餐等菜的时候都会刷刷微信，包括商户搞活动也可以搞一个WIFI，大家加入这个二维码之后再抽奖，互联网的应用对于经商的环境、方式也是要考虑的，还有安防方面的需求，还有一些大的商户里面会有一些自己的安防系统，不一定要24小时有人在这里看着，就要求物业管理在非营业时间对它进行看管，还有物业跟他交流的地方，他需要一站式非常方便的管理，一个地方就搞定，这些是商户的需求。

　　对于我们这些逛街的客户、顾客，他有什么需求呢，首先我们都有体验，去一个地方买东西，首先停车跟取车要很方便，而且标识要很清晰，我知道什么地方是哪个业台，是做什么，还有哪里有打折、活动，也都能够清楚的知道，另外环境、空气质量、安全等等，还有WIFI，这是我们顾客的需求。

　　我前面说到的四个方面，我们在决定上哪些系统、哪些功能的时候，首先要了解决策者、老板的价值取向，他最大的需求是什么？还有管理者有什么需求？商户、顾客有什么需求？首先要了解这些需求，就是面向使用和管理需求的智能化系统的配置、功能的配置，这是对功能方面的。

　　除此之外我们除了这些用户的需求，我们从经营管理的层面考虑，首先商业自动，现在很多城市综合体，都有几十万到上百万平米，他的机电设备很多，这个要在节能降耗、管理方面下功夫，还有人员密集对环境的质量要考虑，当然万达是定制式的，但是大多数并不是一开始就能定制，今天可能跟着招商的变化，我们业台是变化的，所以灵活性要考虑，还有店面的比例，线上、线下要同时经营。还要从及时应用的层面：移动互联、电商、视频的应用会越来越多，包括各种电子、数字化的东西都从数字化和智能化发展。还有4G的发展，围绕着这些功能我们可以怎么应用，这是我们要考虑的。

　　有了前面对功能的分析，我们就要在设定功能的时候，首先要考虑的就是用户需求，第二个是营商模式的变动，第三是带来新的应用。首先我们设定这个功能的时候成本是我们要考虑的，成本就是运营的成本、投资的成本、管理的成本；第二方面就是怎么管理，提高管理效率；第三就是面向客户，怎么为两端的客户提供最优质的服务来吸引客户，我们怎么提升建筑的品质，来达到增值？这就是我们要做的第一步，就是功能的设定。

　　有些功能的智能化要落地是要用这些系统来支撑的，这个系统支撑就是现在很多业主委托我们设计，要这个系统、要那个系统，我就跟他说你不要告诉我什么系统，你就告诉我你要投多少钱，要达到什么目标，这些让我们来配，这些系统仅仅是我们实现的手段和途径，并不是我们的目的，现在很多人就把这些系统用上去，就觉得智能化，其实这只是管用，并不好用，我们所应用的系统是为了节能增效，能提供安全舒适的环境和优质的服务。