【峰会演讲】黄俊鹏：中国绿色地产发展现状及趋势

　　由千家网与千家品牌实验室联合主办的2013年第十四届中国国际建筑智能化峰会北京站活动于11月28日在北京国宾酒店隆重举行。本届北京峰会主题为“绿色智能建筑技术应用论坛”，聚焦绿色智能建筑新技术与应用。活动吸引了来自北京及周边地区的智能建筑行业专家、设计院人士、系统集成商、渠道商、厂商、终端用户等近600人齐聚一堂，众多行业知名专家与品牌企业高层与参会人员共同探讨了绿色智能技术应用与发展趋势。

　　以下是中国房地产报绿色地产研究中心高级顾问 黄俊鹏带来的题为《中国绿色地产发展现状及趋势》的精彩演讲：

　　中国房地产报绿色地产研究中心高级顾问 黄俊鹏

　　【黄俊鹏】：希望通过我的演讲能给大家呈现出绿色房地产行业的一个全貌，帮助大家扩展你们的视野，也看看其他的行业是如何对待绿色节能的问题的，同时也让智能建筑领域有一些新的机会。

　　我的演讲分成几个部分。首先我们讲什么叫绿色地产，大家耳熟能详的一个词是绿色建筑，我们为什么把绿色地产单独列为一个要素来进行研究?有几个因素：首先是绿色地产是一种商业行为，绿色建筑含有里非营利性和商业性的项目，比如说学校、政府的办公楼等等不具备商业的性质，所以它首要不是盈利。商业项目比如说我们卖的商品房、一些商业的办公楼，一定要强调我们讲的三P原则，people、planet、profit。我们探讨的是绿色地产的产业链里能不能有这样的机会，持续地向前发展。第二方面，目前申报绿色建筑项目中，63%为商业地产项目，绿色地产是非常重要的项目，我们今天研究的范围是商业地产项目。

　　对企业尤其是一些领先的企业，早就意识到这样转型的趋势，我们总共研究了116家企业，从2005年到2013年八年的时间，今年刚刚结束的是三部曲，你可以考虑到发展的方式，包括万达非常重视既有建筑的管理，有自己的能源管理系统，万达是有能效监测系统的大客户。像招商地产的模式是由单体的绿色建筑走向绿色综合社区的开发，就是从单体到社区到生态城镇的模式。在北京比较有名的开发商比如说锋尚和当代。这些企业转型有一个特点，第一，每个企业选择的路径不一样，大型的开发商选择的是天津中心生态城，由宏观到微观的地产。但有一些企业可能是由单体的绿色建筑逐步过渡到大的社区，比如说招商地产。第二个是绿色标签发挥重要的作用，我们衡量一个开发商在绿色建筑中获得的业绩，就要看LEED认证和绿标项目的多少。第三个是节能是绿色建筑的核心，也是一个前提的条件。

　　这个排名是我们自己研究中心的开明，你从不同的角度会列出不同的名单，这个名单是我们联系潜在客户而且是最优质的，因为他们最有可能买你们的产品。我们提供的这些资料都是可以详细地看到，我们做绿色开发的一些转型的案例。开发商为什么要做转型，有以下四个方面：

　　首先看宏观环境，我想这个问题都不用再特别地强调了，在座的各位今天的演讲很多都是与节能相关的，关于政策我相信各位都已经很熟了，政府以前是“大棒加胡萝卜”，“大棒”即一些节能标准，“胡萝卜”是补贴政策，补贴政策说了很多年，现在在上海和苏州等地已经开始落实了，住建部也在跟银监会探讨，跟绿色企业进行合作，房地产的调控特别严格，很多开发商资金流的限制非常地紧张，有一些开发商都坚持不下去了，有些中小城市开发商都有这种问题，如果说选择节能绿色可能有一些优惠的条件。

　　另一方面是政府在宏观指标上的限制，比如说提出2020年或者是十二五期间要新增绿色建筑10亿平米，这个数字等于每年需要有11万的增量，市场是非常庞大的。

　　第二方面是绿色消费理念的形成，也是考虑到我们做任何的事情都要有市场，没有市场和需求不能持久，没法儿良好的商业城市，首先绿色消费的群体已经不会再形成，有很多人会选择绿色的生活方式，比如说地铁以个人为例，有厨余垃圾和其他的垃圾等等，尽量地减少。这样个人价值观的选择会体现在其他的方面，包括房子，前提是你有一点点经济条件，这样的消费群体在逐年地增加，我们在01年之前，大部分是海归的或者是有一定的海归背景的，比如说北京芳草地的项目，你如果要办签证必须去哪儿?必须去那个地方，那个入住的都是外资的机构，因为他们认可绿色建筑。

page

　　这张图是我们去年做的实地调研，在家乐福超市，在沃尔玛超市，在北京的大悦城随机采访的小伙子们，随机地调研采访很普通的老百姓，有80%的人都在做绿色建筑。但知道绿色建筑理念的人有82%的会购买绿色建筑，这个比例就很高了，换句话说只要我认识到绿色建筑给我带来的好处和收益也就是说更加地环保、更加便利我会选择绿色建筑，哪怕价格高一点我也愿意。当然这只是参考，并不是你真的提价1%到3%，老百姓有这样的心理装备地这是一个绿色消费群体的形成。

　　第三方面是产业链，这个跟今天有一点关系。产业生态不太成熟，智能建筑这部分从01年甚至是更早就开始提出了，智能建筑发展到现在我们的主题是智慧城市，我看你们这边大部分是节能环保的，都是讲怎么节能管理，其实绿色建筑已经渗透到了各个环节，这反过来可以促进我们本身的产业链的发展。还有一个例子是太阳能，我们讲产业链的发展会倒逼绿色地产和绿色建筑的发展。太阳能的发展是强制性的要求，济南要求100米以下的建筑必须装太阳能，济南是一个二线城市，所有的建筑都要搞太阳能，这是比较激进的，你既然做了太阳能就可以做绿色建筑。绿色建筑关联的是产业链逐步在成熟，具体的表现是价格在逐渐地降低，这个是今年数据，我们08年就开始检测数据，一开始就是在100块钱，现在才几块钱基本上没有这种情况了。你要做得很好三星级也就是100多块钱，因为有很多的指标可能需要增加很多的设备，我们说为什么成熟了?是因为成本降低了，普通的消费者消费得起了。产业链的价值到2020年有1万亿，对智能建筑相关的产业至少几千亿的水平，这是产业链的情况。因为涉及到的产业链很广，对智能建筑的影响我会单独说一下。这是绿色建筑的全貌，关联的产业链有哪些，比如说节水洁具、雨水收集、中水回用等等。在机电系统方面，变频技术是我们利用率最相关的，反而是能源管理系统排名并不高，28%，如果一定要排名是第四位，能源管理系统在房地产领域里的利用率并不是很高，从这个图看得出来，换句话说空间也很大。照理说应该是有市场前景给业主带来很大收益的技术。但目前看起来开发商的应用率并不是很高，我认为有一些开发商是能够意识到，斯莱德跟中国签订了人员管理中心，领先的开发商能意识到先机。在座的各位要多跟开发商接触，机会会很多，尤其是商业地产的开发商，典型的是万达，还有凯德置地。这是技术的应用情况，之后是软件等方面的情况。

　　产业链的支持除了各种各样的节能技术和产品以外，还有一大类是咨询，这是一个完全新生的产业，其实我们在座的有一些公司比如说像斯莱德还有Johnson等耳熟能详的企业已经嵌入到这个行业里了，我所知道的是斯莱德和Johnson都有相关的部门。现在这个行业的产值是20多亿，完全是由绿色建筑和地产的兴起，我们也在实时地跟踪。模式里有设计加咨询，独立开发加咨询这样的一些商业模式。目前行业里做得比较好的企业前十家是，我们这个排名也是根据项目的数量来的，也综合考虑了技术的能量和市场的推广。拓展大家的视野是非常有帮助的，大家知道绿色其实还有很多的内容，不仅仅是智能建筑，范围很广泛，水很深范围也很广。绿色营销带来的溢价也是房地产开发商转型的非常重要的动力，绿色营销包括了开发商怎么做，89%的人会选择绿色环保的卖点，绿色营销还是很有值得完善的地方。开发商会选择绿色的标签，这里我列了10个是比较流行的，用的最多的是评价的标志。关于这些绿色的标签我觉得各个企业都可以适当地多少花一些时间来研究它，因为这个标准会直接涉及到企业尤其是房地产开发商的使用，如果让你的产品对这些绿色的标签和标准结合起来，我相信对你们的产品的推广和应用非常有帮助，不妨研究一下它。这个绿标在商业地产的应用应是呈快速增长的趋势。现在已经有1000多个项目通过了认证，绿标的商业价值是我们在去年的结果，就是在一线城市北上广深还有二线城市也选了一些项目做研究，溢价的结果就是这样的。这个表比较奇怪，深圳感觉多了绿标认证的反而有价格的下降，因为绿标不光是高端大气上档次的。有一些保障房和经适房也可以选择绿标。我觉得绿标更适合中国的国情。

　　LEED认证更多是商业地产的项目，带来的溢价非常地显著。很多的开发商尤其是商业地产的开发商，在商业地产的选择上影响是非常大的，纯粹由市场引导的体系和技术体系，大家可以多关注这个体系，大家都已经听说过了，去搜索一下。LEED认证对房地产的价值是非常显著的，我们认为LEED是一个美国的标准，逐步地演变成了国际标准，另外LEED认证更加市场化一些，目前的情况绿标是主导，除了绿标了LEED，其他的在房地产市场都有应用。

page

　　最后说一下发展的趋势，首先是目前处于什么阶段。这也是我们自己说了算，我们自己调研了180多个专家，大家打分和评价出来的，目前由过渡到快速发展的阶段。我看今年或者是明年马上要到快速发展期，这不是要不要选择的问题，而是必需的，政府要推动自然而然对市场的影响是非常地大。我们认为，目前处于什么样的阶段，发展得有多快?2015年也就是明年或者是后年，做到10\㎡，我想问各位你们的公司做好准备了吗?你如何切这块大的蛋糕，你们打算采用什么样的策略和方式迎接这么一个大的挑战和机会?说不定很多的公司因为这样的绿色建筑就起来了，是完全有可能的。但有一些大的公司意识到这样的机会，成立了投资这方面的研究的力量研究这个市场，对他们将来的扩展是非常有帮助的。目前的规模非常地庞大。2013年显著的几个绿色地产市场，一个是朗诗地产，在长三角地区苏州、上海、无锡这些地方非常地知名，今年借壳上市了，上市的当天股票的溢价就达到了73%，资本市场对绿色理念的追捧是很强的，当然朗诗地产今年可能达到100亿，它完全是借助绿色的理念在市场上的，而整个上市公司的名称就叫朗诗绿色地产，从这个角度也可以知道目前的大趋势。另外是当代节能置业是在香港联交所上市的，因为它本身运作的原因股票的表现不是很好，我相信不是因为自己的原因而是资本的运作。11月份三湘股份并购中鹰置业，这是一个很小的开发商，它是一个很小的房地产公司，就是太阳能建筑，但是在太阳能建筑上缺乏核心竞争力，把中鹰置业并购了以后，就跟当代朗诗并驾齐驱拥有了核心的团队，我们认为绿色地产的运作进入资本运作的时代，后面的这句话市场的驱动可以取代政府的驱动，这句话是我们跟政府打交道的过程中得到的，政府的强制性的政策会完全突出，转而由市场来主导的，这是良好发展的市场和趋势，这是我们认为在未来允许的开发商获得并购，可能发展得会更快一些，这是一个典型的市场的驱动。第三就是标准升级，提到标准的升级也就是绿色建筑评价标准今年已经报批，明年初就可以有新的标准，新的地标就更关注。LEED V4最大的变化是新增加了一个得分点叫整合设计，除了这个得分点还有一个变化是让智能建筑里有一个利好的消息，以前的ATA这部分拆分成两个得分点了，其中就是我们讲的测量作为前提条件了，并且独立出来了。这个测量是什么意思?简单地讲，分项计量和分布计量，我们要多装监控设备，最好是有能源管理系统。现在在LEED认证里面这是前提条件，在LEED2009版本里是可选条件，这是我觉得对我们智能建筑行业的非常大的促进，将来我们可能变成必须得做的事情。验证有两个方式，第一可以递交每年的运营数据，从哪儿来?也得监测，你可以不做检测，记录的表是不是符合美国建筑委员会的要求，我们对智能建筑的影响非常大，你们可以多少地关注一下，我们真的很佩服这样的企业，非常有前瞻性，早早地就研究了，顺着企业推广这个东西，所以说人家投入的力度和视野都是不一样的。我们讲节能的一些系统这是单体的建筑无法做到的，一定要扩大到一定的规模，就是一个单体很难做到的。我们认为是将来发展的趋势。应对这样的趋势，我们做一些作证，不仅仅是产业链的问题，很多的开发商自己也认识到了这个问题，03年到13年十年间，很多房地产的大佬都在这方面做过表态，比如说王石、万达是做了绿色建筑尝到了很多的好处，万达80%的万达广场都有持有的。对这种持有性的物业是非常关注节能的，我们比较熟悉的是石景山万达和朝阳万达，它的节能管理做得非常好，一到夏天还要停水，真的是做得非常棒，自己也有监控系统。关于节能开发商的趋势开发商是有非常清醒的和明确的认识，是他们在一定层面的发展。如果说我们发展得非常快，我们的理念走在他们的前面可以倒逼往前发展，那当时是理想的状态，我觉得在智能建筑领域里已经看到了这样的现象了。

　　最后我们要温家宝同志的发言做一个总结，千万要抓住机遇，这句话不仅对房地产行业是这样的，对智能建筑行业同样存在着这样的趋势，这股风可能会带动很多大的企业，你有没有把握住这个趋势，有没有针对性地推出自己的概念和产品。